Autor: realityrum

Investice v Indonésii

Investice v Indonésii

Navštívili jste už  Indonésii?

Chcete se tam vracet, nebo máte zájem investovat v zajímavé a turisty teprve objevované lokalitě? Indonésie patří mezi 10 nejlepších zemí pro investice do nemovitostí. Má zdravou a rychle se rozvíjející ekonomiku a řadu přírodních zdrojů, rostoucí turistický průmysl.

Jednou z nejžádanějších destinací je Bali, ale turismus se posledních pár let začal rozvíjet i na dalších ostrovech, blízkém Lomboku a Sumbě.

Trh s nemovitostmi na Indonéských ostrovech je pro investory atraktivní zejména z hlediska vysoké návratnosti. V roce 2023 nastal dramatické nárůst návratnosti investic ve srovnání s minulými dvěma roky,  kdy bylo omezení kvůli pandemii.  Zatímco v roce 2022 činila průměrná roční míra zhodnocení nemovitostí na Bali pouze 8 %,  v roce 2023 dosáhla téměř 30 %. Tato výrazná zvýšení návratnosti jsou přímým důsledkem oživení turistického průmyslu a obnovy ekonomiky.

Nejoblíbenější jsou různé typy investičních vil, které je možné využívat pro vlastní dovolenou nebo dlouhodobý pobyt, ale hlavně pro stabilní a dlouhodobý pasivní příjem.

Indonéská vláda aktivně podporuje zahraniční investory, poskytuje daňové výhody, snižuje byrokracii a zlepšuje obchodní prostředí pro podnikání.  Aktuálně indonéský zákon nepovoluje cizincům vlastnit nemovitost, poskytuje pouze dlouhodobé pronájmy (např. Na 80 let),  avšak možnost legálního vlastnictví v  celé Indonésii se otevírá založením vlastní firmy, tzv. PT. PMA , tedy firmu vlastněnou cizincem. Firmu musí založit nejméně 2 osoby, založení a schválení musí být notářsky potvrzeno a každá firma obdrží své daňové a obchodní identifikační číslo.

S ohledem na Vaše představy a požadavky vám mohu poskytnout kontakty na prověřené týmy odborníků dlouhodobě žijících v Indonésii, kteří vám pomohou s vyhledáním ideální lokality na krátkodobý a dlouhodobý pronájem nebo koupi nemovitostí a pozemků, zařídí dlouhodobá víza a pomohou se založením firmy.

vydáno 31. ledna 2024

Kdy zdanit příjem z prodeje

Kdy se musí zdanit příjem z prodeje nemovitosti

Velmi často se klienti dotazují, v jakých případech jsou povinni zdanit příjem z prodeje nemovitosti. Musí tento příjem zdanit vždy, či nikoliv? Zákon přesně vymezuje podmínky, kdy tak učinit nemusíte, či naopak kdy je vaší povinností uvést příjem z prodeje nemovitosti do daňového přiznání. Zákon nám říká: Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně z příjmu, pokud je dodržen časový test, případně peníze použijete na řešení vlastní bytové situace.

Nejprve si vysvětlíme, co je „časový test“.

Jedná se o zákonem stanovenou dobu, která je nutná pro osvobození od placení daně z příjmů.  Osvobozen je příjem z prodeje nemovitosti, pokud v něm má prodávající bydliště minimálně dva roky bezprostředně před prodejem. A nemusí se přitom jednat o trvalé bydliště. Dalším důvodem k osvobození od daně z příjmů je případ, kdy prodávající použije prostředky získané prodejem na obstarání vlastní bytové potřeby. Příjem je osvobozen i tehdy, pokud doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhne dobu 10 let. Tato lhůta je platná od roku 2021. Tedy v případě, že nemovitost byla zakoupena do konce roku 2020, činí tato doba pět let. Není-li splněna žádná z těchto zákonných podmínek pro osvobození od daně z příjmu, pak základem daně dle § 10 zákona o daních z příjmu je příjem snížený o související výdaje, tedy včetně pořizovací ceny nemovitosti. Další související častý dotaz bývá na nemovitosti pronajímané, nebo získané dědictvím.

U pronajímané nemovitosti, tedy nemovitosti, ve které prodávající nebydlí, musí být aktuálně dodržen již zmíněný desetiletý časový test mezi nabytím a prodejem nemovitosti. A i v tomto případě platí možnost osvobodit příjem z prodeje před uplynutím desetileté vlastnické lhůty, pokud jste peníze získané prodejem využili na obstarání vlastní bytové potřeby.

U prodeje zděděné nemovitosti se do lhůty započítává i doba vlastnictví dané nemovitosti zůstavitelem, pokud se jedná o dědictví po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi či manželce. Například pokud jste dědictvím získali byt v roce 2022 po prarodiči, na prodej tohoto bytu se nevztahuje daňová povinnost, pokud zesnulý prarodič daný byt vlastnil déle než 10 let.

Nedojde-li k dodržení časového testu či řešení vlastní bytové situace, je nutné tuto skutečnost finančnímu úřadu oznámit například prostřednictvím formuláře, který je k dispozici na stránkách Finanční správy, a to v zákonné lhůtě pro podání daňového přiznání na daň z příjmu.

Co se týče techniky podání daňového přiznání, od počátku roku 2023 platí, že osoby samostatně výdělečné činné (OSVČ) mají nově ze zákona zřízenou datovou schránku. Jsou tedy povinny podávat daňové přiznání elektronicky.

V takovém případě pak do daňového přiznání uvedou i případné příjmy z prodeje nemovitosti.

Na druhou stranu ale zaměstnanci, penzisté nebo studenti, kteří vyplňují daňové přiznání výjimečně právě z důvodu příjmů z prodeje nemovitosti, mohou vyplnit daňové přiznání ručně a papírovou verzi doručit na finanční úřad.

vydáno 30. ledna 2024

Zdanit prodej nemovitosti?

Velmi často se klienti dotazují, v jakých případech jsou povinni zdanit příjem z prodeje nemovitosti. Musí tento příjem zdanit vždy, či nikoliv? Zákon přesně vymezuje podmínky, kdy tak učinit nemusíte, či naopak kdy je vaší povinností uvést příjem z prodeje nemovitosti do daňového přiznání. Zákon nám říká: Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně z příjmu, pokud je dodržen časový test, případně peníze použijete na řešení vlastní bytové situace.

Nejprve si vysvětlíme, co je „časový test“.

Jedná se o zákonem stanovenou dobu, která je nutná pro osvobození od placení daně z příjmů.  Osvobozen je příjem z prodeje nemovitosti, pokud v něm má prodávající bydliště minimálně dva roky bezprostředně před prodejem. A nemusí se přitom jednat o trvalé bydliště. Dalším důvodem k osvobození od daně z příjmů je případ, kdy prodávající použije prostředky získané prodejem na obstarání vlastní bytové potřeby. Příjem je osvobozen i tehdy, pokud doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhne dobu 10 let. Tato lhůta je platná od roku 2021. Tedy v případě, že nemovitost byla zakoupena do konce roku 2020, činí tato doba pět let.

Není-li splněna žádná z těchto zákonných podmínek pro osvobození od daně z příjmu, pak základem daně dle § 10 zákona o daních z příjmu je příjem snížený o související výdaje, tedy včetně pořizovací ceny nemovitosti.

Další související častý dotaz bývá na nemovitosti pronajímané, nebo získané dědictvím.

U pronajímané nemovitosti, tedy nemovitosti, ve které prodávající nebydlí, musí být aktuálně dodržen již zmíněný desetiletý časový test mezi nabytím a prodejem nemovitosti. A i v tomto případě platí možnost osvobodit příjem z prodeje před uplynutím desetileté vlastnické lhůty, pokud jste peníze získané prodejem využili na obstarání vlastní bytové potřeby.

U prodeje zděděné nemovitosti se do lhůty započítává i doba vlastnictví dané nemovitosti zůstavitelem, pokud se jedná o dědictví po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi či manželce. Například pokud jste dědictvím získali byt v roce 2022 po prarodiči, na prodej tohoto bytu se nevztahuje daňová povinnost, pokud zesnulý prarodič daný byt vlastnil déle než 10 let.

Nedojde-li k dodržení časového testu či řešení vlastní bytové situace, je nutné tuto skutečnost finančnímu úřadu oznámit například prostřednictvím formuláře, který je k dispozici na stránkách Finanční správy, a to v zákonné lhůtě pro podání daňového přiznání na daň z příjmu.

Co se týče techniky podání daňového přiznání, od letošního roku 2023 platí, že osoby samostatně výdělečné činné (OSVČ) mají nově ze zákona zřízenou datovou schránku. Jsou tedy povinny podávat daňové přiznání elektronicky.

V takovém případě pak do daňového přiznání uvedou i případné příjmy z prodeje nemovitosti.

Na druhou stranu ale zaměstnanci, penzisté nebo studenti, kteří vyplňují daňové přiznání výjimečně právě z důvodu příjmů z prodeje nemovitosti, mohou vyplnit daňové přiznání ručně a papírovou verzi doručit na finanční úřad.

Průkaz energ. náročnosti

Průkaz energetické náročnosti budovy

Co to vlastně je Průkaz energetické náročnost budovy, tedy zkratkou PENB?

Již od roku 2013 je v platnosti povinnost vyhotovení a předložení Průkazu energetické náročnosti budovy a dle  zákona 406/2000 Sb. (zákon o hospodaření energií), konkrétně v § 7a, který stanovuje povinnost předložení a předání PENB kupujícímu při prodeji nemovitosti a nájemci při pronájmu nemovitosti.

Smyslem PENB je seznámit kupujícího, případně nájemce s tím, kolik a jakých energií se standardně při  užívání budovy, případně bytu spotřebuje a jestli je předmětná nemovitost spíše úsporná, či nikoliv. Jinými slovy – jaké budou asi náklady na energie při užívání konkrétního domu nebo bytu.

Náklady na energie nejsou v dnešní době zanedbatelnou položkou v rodinném rozpočtu, a tak se není čemu divit, že se kupující stále více zajímají nejen o energetickou náročnost spotřebičů, kterými vybavují své domácnosti, ale také o energetickou náročnost nemovitostí. Průkaz energetické náročnosti budovy tedy slouží k vyhodnocení energetické náročnosti budovy a zařazuje budovu do příslušné energetické třídy A – G, přičemž A je nejúspornější.

Příslušné ustanovení výše uvedeného zákona především stanovuje, kdy je vlastník budovy, SVJ nebo vlastník jednotky povinen opatřit, předložit, předat PENB a případně zajistit uvedení energetické náročnosti v inzerátech.

Průkaz je povinen si opatřit také stavebník, vlastník budovy nebo SVJ při výstavbě nových budov a vlastník budovy nebo SVJ před prodejem nebo pronájmem budovy, resp. ucelené části budovy, tj. I jednotlivé bytové jednotky.

Podívejme se tedy na tyto povinnosti podrobněji:
První stanovenou povinností je  vyhotovení PENB, který může vyhotovit pouze energetický specialista. Svým klientům mohu doporučit již osvědčené specialisty, nebo jim nabídnout seznam dalších specialistů uvedených například zde:  https://www.mpo-enex.cz/experti/.

Druhou povinností je PENB předložit. PENB je potřeba předložit možnému kupujícímu nebo možnému nájemci ještě před uzavřením smluv a dokonce ještě před uvedením nabídky prodeje do inzerce.

V případě, že se vlastník rozhodne svou budovu, její ucelenou část nebo byt prodat, případně pronajmout přes realitní kancelář, je povinen této RK předat grafickou část průkazu, a to ještě před zveřejněním informačních a reklamních materiálů – inzerátů.

Na to navazuje povinnost RK uvést klasifikační třídu ukazatele energetické náročnosti v inzerátech.  Pokud RK klasifikační třídu v inzerátech neuvede, dopouští se přestupku, za který lze uložit pokutu až do výše 200.000 Kč.  Pokud vlastník nemovitosti grafickou část průkazu nepředá, pak má RK povinnost uvést v reklamních a informačních materiálech nejhorší klasifikační třídu, tj. „G“.

Povinnost zajistit uvedení klasifikační třídy v inzerátech má vlastník rovněž při prodeji nebo pronájmu bez RK.

Finální povinností je předat PENB kupujícímu nebo nájemci, a to nejpozději při podpisu smlouvy. Povinnost předat PENB má v případě prodeje/nájmu budovy nebo její ucelené části vlastník budovy nebo SVJ a v případě prodeje/nájmu jednotky je povinen předat PENB vlastník jednotky.

Předává se samotný PENB nebo jeho  kopie, přičemž vlastník jednotky může učinit své povinnosti zadost tím, že předání PENB nahradí  předáním vyúčtování dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za poslední 3 roky, ale to pouze v případě, že mu na písemné vyžádání průkaz nebyl ze strany SVJ předán. To znamená, že vlastník jednotky o PENB musí vždy nejprve písemně požádat SVJ, což je v praxi často porušováno.

Při nesplnění povinnosti hrozí  pokuta až 200.000 Kč (za specifické přestupky potom až 5 mil. Kč). To je zejména výjimka týkající se staveb pro rodinnou rekreaci, které nejsou užívány celoročně a jejichž odhadovaná spotřeba energií nepřesahuje 25 % odhadované spotřeby při celoročním užívání a výjimka pro stavby vystavěné před 1. lednem 1947, kdy se prodávající a kupující mohou písemně dohodnout na tom, že PENB nebude při prodeji či pronájmu opatřen ani předán.

Výjimkou je také, pokud prodáváte byt družstevní.  Důvod je jednoduchý. V podstatě prodáváte družstevní podíl, který je spojený s právem na uzavření smlouvy o nájmu. PENB by tedy mělo předložit družstvo, nicméně pokud PENB nemá, lze to opět nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za poslední 3 roky.

Ačkoliv platnost tohoto zákona trvá již několik let, v praxi stále ještě narážím na neznalost této problematiky a občas i neochotu některých SVJ nechat si PENB zpracovat. Vyhotovení PENB pro budovy a pro její ucelené části a jednotky není nijak nákladné (cca od 3000 do 10 000,- Kč) a má platnost 10 let ode dne jeho vyhotovení, není-li na budově prováděná nějaká zásadní změna (např. změna způsobu vytápění, chlazení nebo přípravy teplé vody, zateplení budovy aj.).

V případě nějakých dotazů k této problematice vám ráda poradím, případně doporučím osvědčeného specialistu pro zpracování PENB.

Nemovitosti prudce klesají

Realizované ceny nemovitostí prudce klesají
(Statistika realizovaných prodejů v r. 2022 a výhled do roku 2023)

V březnu loňského roku dosáhly ceny nemovitostí v České republice svého vrcholu. Od té doby ceny nemovitostí napříč Českem stále klesají. Pryč je doba aukčních prodejů a zůstane to tak s největší pravděpodobností po celý rok 2023. Obrat trhu způsobilo především zdražení hypoték a vysoká inflace. Ubylo zájemců a nemovitosti k prodeji se tak hromadí na realitních portálech.

Situaci můžeme shrnout v níže uvedeném přehledu pomocí několika grafů:

V celé České republice bylo někdy na přelomu března a dubna roku 2022 dosaženo stropu cen bytů, který činil v průměru 79 tisíc Kč za m2. Od té doby ceny prudce klesají a ve 4. čtvrtletí činila průměrná cena 64 tisíc Kč za m2. To znamená pokles o 19 %.

I v užším centru Prahy začaly ceny ve 3. a 4. čtvrtletí klesat vysokým tempem. Nejvyšší mediánová cena za m2 ve 2. čtvrtletí činila 144 tisíc Kč za m2. Ve 4. čtvrtletí již mediánová cena činila 128 tis. Za půl roku tak došlo k poklesu o 11 %. To se týká cihlových domů ve čtvrtích Podolí, Smíchova, Dejvic, Holešovic, Karlína, Žižkova, Vinohrad, Nového Města, Vyšehradu a dalších.

Poklesy cen v jednotlivých regionech jsou velmi podobné. Malé odchylky jsou pouze v okolí Prahy a Brna-venkova. V Praze klesly ceny ve 4. čtvrtletí oproti 2. čtvrtletí v průměru o 13 % a v Brně o 16 %.

Podíváme-li se blíže na měsíční údaje v Praze, zjistíme, že ceny od března letošního roku vytrvale klesají. V únoru bylo dosaženo nejvyšší průměrné prodejní ceny 127 tisíc Kč za m2, zatímco v prosinci byly uzavřeny prodeje v průměru za 97 tisíc Kč za m2, což představuje pokles o 23 %.

Vrcholu průměrných cen v celé ČR bylo dosaženo v červnu, a to 82 tisíc Kč za m2. V prosinci tento průměr klesl na 61 tisíc Kč za m2. To představuje pokles průměrných cen o 26 %.


Informace a data čerpány ze systému Valuo.cz a sítě RE/MAX, grafy zpracoval Iztok Toplak

vydáno 15. února 2023